جون سعد الخبير القانونى والضريبى:

القطاع العقاري يشهد طفرة متنوعة ويتيح فرص نمو ضخمة للشركات الصغيرة.

كيانات جديدة تدرس التوسع بقوة واجراء هيكلة مالية لاضافة أراضى للمحفظة.

كورونا غيرت المفهوم ودفعت المطورين لطروحات الوحدات المتوسطة.

البنوك تقدم دعما لافتاً للقطاع سواء لمساندة الشركات او العملاء.

التحول الرقمى فى الضرائب يرفع الكفاءة ويكافح التهرب الضريبى.

لا تخوف لأصحاب الاقتصادى الموازى من الانضمام للمنظومة.

شريف عمر :

رأى جون سعد، المحاسب القانونى والخبير فى المجال الضريبى، إن القطاع العقارى بات فى صدارة القطاعات الواعدة فى السوق المحلية، وهو ما يظهر فى ارتفاع حجم الاستثمارات التى يتم ضخها سنوياً، بجانب إطلاق مشروعات كبرى، تزامناً مع رغبة العديد من المستثمرين فى اختراق القطاع سواء بالتطوير العقارى أو المقاولات.

وقال سعد  القطاع العقارى يشهد اهتماماً متزيدا من جانب المستثمرين لإنشاء شركات جديدة لخدمة القطاع سواء بنشاط التطوير العقارى أو المقاولات، وهو ما يتزامن مع الطفرة العمرانية التى تتبناها الدولة منذ عدة سنوات بإطلاق مدن عمرانية جديدة فى الوجهين البحرى والقبلى بخلاف الأماكن الشاطئية.

وأوضح فى تصريحات لـ "المال" أنه تلقى فى الفترة الأخيرة عدة طلبات من شركات صغيرة الحجم تعمل فى القطاع العقارى ترغب فى اجراء هيكلة مالية وادارية لدراسة التوسع فى النشاط والحصول على مشروعات جديدة وزيادة محفظة الاراضى، لاطلاق مشروعات تتناسب مع القوى الشرائية للمواطنين.

ورأى أن تبعات أزمة تفشى فيروس كورونا ألقت بظلالها على القطاع العقارى ودفعت المطورين لطرح وحدات سكنية تتناسب مع دخول المواطنين، بجانب التركيز على الطبقة المتوسطة، تزامناً مع اطلاق نظم طويلة الاجال لسداد اقساط المبيعات.

وأكد أن الدولة المصرية تقوم بمجهودات جبارة فى سبيل الوصول إلى مستوى الدولة المتقدمة، وهو ما يبدوا واضحاً من خلال المشروعات العملاقة التى تتم على الأرض، ويأتى على رأسها مشروع العاصمة الإدارية الجديدة، والعلميين الجديدة، وباقى المشروعات التى تشهدها المدن الجديدة على مستوى الجمهورية.

وأضاف أن الدولة لم تدخر جهداً وبالتزامن مع هذه المشروعات العملاقة، تقوم فى الوقت ذاته بثورة على العشوائيات التى انتشرت فى مصر خلال السنوات الأخيرة، وتقدم وحدات سكنية آدمية لغير القادرين، وهو ما ساهم فى تنشيط عمل شركات المقاولات وطرح مزيد من الاعمال المتنوعة للتشييد.

وأشار الى أن القطاع المصرفى يقدم دوراً لافتاً فى دعم القطاع العقارى سواء فى تقديم قروض لدعم شركات التطوير او طرح أنظمة متنوعة للتمويل العقارى لتخفيف التبعات السلبية لأزمة كورونا على القطاع.

وتوقع ظهور مزيد من شركات التطوير العقارى لتنضم لقائمة المتنافسين فى السوق المحلية لرغبة ملاكها فى استغلال السيولة المتاحة بجانب اقتناص الفرص الاستثمارية اللافتة فى ظل تراوح معدلات العائد على الاستثمار العقارى بالقرب من 17%.

ولفت إلى ان ملف تصدير العقارات يحتل مكانة متقدمة فى تطوير القطاع العقارى فى ظل توافر اهتمام مؤكد من العملاء الخارجين بشراء وحدات فى مشروعات بداخل مصر، وهو ما يظهر فى دخول شركات استشارات هندسية ومطورين للسوق واطلاق مشروعات جديدة.

واعتبر أن شريحة كبيرة من شركات التطوير العقارى والمقاولات صغيرة الحجم بامكانها التحول لشركات متوسطة واقتناص مزيد من الأعمال شريطة تطبيق برامج الحوكمة وتدريب العمالة، بجانب التوافق مع المعايير الضريبية.

وتزامناً مع هذا فإن توجه وزارة المالية الحالى هنا هو ضغط الجدول الزمنى المقرر للانتهاء من المشروع القومى لتحديث وميكنة منظومة إدارة الضرائب العقارية، الذى يرتكز على تبسيط ودمج ورقمنة الإجراءات لتعزيز الحوكمة، والتيسير على المواطنين بالتوسع فى الخدمات الإلكترونية من خلال منصة "مصر الرقمية"، بمراعاة تعزيز التعاون مع شركة "إى.تاكس" في إنتاج وتشغيل التطبيقات التكنولوجية للضرائب العقارية.

وايضا دراسة السماح بالتقديم الإلكترونى عبر منصة "مصر الرقمية" لطلبات الطعن على قيمة "الضريبة" المترتبة على القيمة الإيجارية "وعاء الضريبة" التي قدرتها لجان الحصر والتقدير وإعطاء أولوية لسرعة إنجاز هذه الطعون في المرحلة الإدارية حتى لا يكون المُكلفون بأداء الضريبة العقارية في حاجة للجوء للمحاكم، حيث أن نجاح تجربة تلقى إقرارات الضريبة العقارية إلكترونياً يدفعهم إلى استكمال مسيرة التحول الرقمى بمصلحة الضرائب العقارية، حيث قدم ٨٤ ألف مواطن إقرارات وحداتهم السكنية عبر منصة "مصر الرقمية" خلال ثلاثة أسابيع فقط هي مدة إتاحة هذه الخدمة حتى نهاية المهلة المحددة لتقديم الإقرارات الضريبية، حيث يجرى العمل على تشكيل لجان مشتركة بين مناطق الضرائب العقارية وجمعيات المستثمرين بالمحافظات لتذليل أى عقبات قد تواجه المستثمرين فى مجال الضرائب العقارية؛ بما يسهم فى تحفيز الاستثمار، وأن هذا المشروع يتسق مع جهود الدولة نحو التحول إلى الأنظمة الرقمية وتحقيق التكامل بين قواعد البيانات فى منظومة موحدة لتقديم الخدمات المميكنة؛ ويسهم فى تحقيق أهداف التنمية المستدامة وفق رؤية "مصر ٢٠٣٠"، وإرساء دعائم الشفافية، وتعزيز تكافؤ الفرص، وحوكمة الأداء بأعلى درجات الدقة؛ وفقًا لأحدث المعايير والخبرات الدولية، على النحو الذى يُساعد فى توطين الصناعات الرقمية المتطورة عالمياً، ودعم الانتقال إلى الاقتصاد الرقمى؛ ويؤدى إلى تحسين الخدمات المقدمة للمواطنين وتيسير الإجراءات، هذا وقد تم الانتهاء من رفع كفاءة ١٠٢ مقر للضرائب العقارية، ويجرى حالياً الانتهاء من تطوير ١٢ مقراً آخر، وقد تم افتتاح ٥ مقرات ضريبية مدمجة خلال العامين الماضيين، بخلاف عدد من المقرات المدمجة التى يتم إنشاؤها بمعرفة مصلحة الضرائب المصرية، ويجرى إنشاء ٦ مقرات أخرى مدمجة؛ للتيسير على المواطنين، وأن العمل بمشروع حصر الثروة العقارية في مصر يجرى على قدم وساق، من خلال إنشاء قاعدة بيانات إلكترونية بكل الوحدات العقارية على مستوى الجمهورية، وتصميم الكشوف الرسمية والإخطار المميكن، من أجل الانتهاء من تسجيل الوحدات العقارية إلكترونياً بالمناطق المختلفة؛ على النحو الذى يسهم فى تيسير الخدمات المقدمة للمواطنين وتعزيز الحوكمة، وأن مصلحة الضرائب العقارية بكل مناطقها تعمل على حصر الثروة العقارية، ومن المنتظر الانتهاء من أعمال الحصر العام من خلال لجان الحصر والتقدير فى ديسمبر المقبل.

واستعرض آخر تطورات وزارة المالية فى مشوار التحول الرقمى بما يمكن الدولة من دمج الاقتصاد غير الرسمى تحت المظلة الرسمية بشتى الطرق.

وأوضح سعد أن مجلس الوزراء وافق على التسجيل الإلزامى في منظومة الفاتورة الإلكترونية بمصلحة الضرائب المصرية، على أن يكون في موعد أقصاه أول أكتوبر المقبل، وأن يتم تطبيقه على وحدات الإدارة المحلية، والهيئات العامة الخدمية والاقتصادية، وغيرها من الأشخاص الاعتبارية العامة.

وأشار الى أن القانون سيمنع عدة جهات حكومية من التعاقد مع أي من الموردين أو المقاولين أو مقدمي الخدمات، من كل قطاعات الاقتصاد القومى، أياً كان نوعها، إلا إذا كان هذا المتعاقد مسجلاً في منظومة الفاتورة الإلكترونية بمصلحة الضرائب المصرية، وذلك اعتباراً من أول شهر أكتوبر ٢٠٢١.

وتتولى وزارة المالية تفعيل مجموعة من المنظومات الهامة التي تدخل ضمن خطط الدولة للرقمنة، ومن ضمن هذه الخطط تنفيذ مشروع منظومة الإيصال الإلكترونى المقرر والمنتظر تطبيقه.

وأكد سعد أنه استكمالاً لتلك الجهود أطلقت وزارة المالية ومصلحة الضرائب المصرية حملة إعلانية للتوعية، حيث تعد منظومة الفاتورة الاليكترونية من أهم مشروعات التطوير والميكنة التى تشهدها مصلحة الضرائب المصرية حاليًا بما يسهم فى فى تحقيق رؤية مصر للتحول الرقمى فى 2030.

وبحسب سعد ستساعد أيضاً على رفع كفاءة المنظومة الضريبية، ومكافحة التهرب الضريبي، وتحصيل حق الدولة لمصلحة الاقتصاد القومي، وتعظيم الإيرادات العامة وسد عجز الموازنة وخفض حجم الدين، وزيادة أوجه الإنفاق على الصحة والتعليم والارتقاء بالخدمات المُقدمة للمواطنين وتحسين مستوى معيشتهم.

وراى أن توجه مصلحة الضرائب يشمل العديد من الرسائل، حيث سيتم توجيه رسائل لكل من الممولين والمواطنين عن فوائد  تطبيق المنظومة، وأن إطلاق منظومة الفاتورة الإلكترونية يعد أحد المشروعات القومية للدولة.

وتابع: الحملة الإعلانية تتضمن توجه رسائل للشركات عن أهمية وفوائد انضمام الشركات لمنظومة الفاتورة الإلكترونية، مثل أن الفاتورة الإلكترونية ستسهل إجراءات خصم ضريبة القيمة المضافة وردها، وعدم وجود التقدير الجزافي للضريبة لأن كل الفواتير توجد منها نسخة لدى الشركة ولدى العميل ولدى مصلحة الضرائب.

وأن منظومة الفاتورة الإلكترونية ستسهل اجراءات الفحص الدورى والذي سيتم مستقبلاً عن بعد، بالإضافة إلى  تخفيف أعباء الاحتفاظ بالفواتير الورقية وأرشفتها، وكذلك أن الفاتورة الإلكترونية تضمن أن الجميع سيدفع نصيبه العادل من الضرائب، وستساعد على القضاء على الشركات وهمية، وايضا ستساعد على ضم الاقتصاد غير الرسمي في المنظومة الرسمية.

وأن الرسائل الموجهة ضمن الحملة للشركات تؤكد أن التكامل مع الفاتورة سينهي المشاكل والمنازعات بشأن التقديرات الجزافية، وبالتالي لن يكون هناك منازعات مع المصلحة، كما أن الشركات ستكون على نفس المستوى ونفس التنافسية في الالتزام بدفع ضريبة القيمة المضافة.

وفيما يتعلق بالرسائل الموجهة  للمواطنين أوضح أنها تتضمن رسائل عن أن منظومة الفاتورة الإلكترونية تعنى تكنولوجيا متقدمة والتي بدورها ستشجع على زيادة الاستثمارات الأجنبية فى مصر، مما يعنى عدم وجود بطالة وتوفير فرص عمل أكثر ورفع مستوى المعيشة.

وكذلك إن منظومة الفاتورة الإلكترونية ستضم الاقتصاد غير الرسمى للمنظومة الرسمية مما يؤدى إلى زيادة إيرادات الدولة التى يتم الانفاق منها على المستشفيات والمدارس والطرق والكباري والبنية التحتية.

أما عن منظومة الإيصال الإلكتروني، فترتكز على إنشاء نظام مركزى إلكترونى، يُمكِّن مصلحة الضرائب من متابعة جميع التعاملات التجارية للسلع والخدمات بين الممولين، والمستهلكين «B2C» لحظيًا، والتحقق من صحتها.

ويمكن لمصلحة الضرائب تحقيق الهدف من منظومة الإيصال الإلكتروني، من خلال التكامل الإلكترونى مع أجهزة البيع لدى التجار ومقدمي الخدمات«POS»، عبر تركيب أجهزة مراقبة حركة المبيعات «SDC» بها.

وسوف يشمل إطلاق المرحلة الأولى التجريبية لهذه المنظومة 100 ممول خلال 6 أشهر، والهدف من تطبيق تلك المنظومة، الاسهام في دمج الاقتصاد غير الرسمى فى الاقتصاد الرسمى، والحد من التهرب الضريبى، وإرساء دعائم العدالة الضريبية، وتحقيق مبدأ تكافؤ الفرص بين الممولين فى السوق المصرية، واستيداء مستحقات الخزانة العامة للدولة.

وعدد سعد مزايا منظومة الإيصال الإلكتروني، والتى تحقق العديد من المزايا للممولين منها: تسهيل إجراءات الفحص الضريبى، فى أقل زمن ممكن، وإنهاء زيارات الاستيفاء المتكررة، وفحص ملفات إيصالات البيع إلكترونياً، مع إمكانية الفحص عن بعد، وتسهيل عملية إعداد وتقديم الإقرارات الضريبية

ولن تكون هناك حاجة إلى تقديم بيانات إيصالات البيع فى ظل حفظها بقاعدة بيانات مركزية بمصلحة الضرائب، بما يمنحها الحجية القانونية، إضافة إلى حماية المستهلكين وضمان حقهم فى الحصول على خدمة أو سلعة جيدة، مع تسهيل رد البضاعة غير المطابقة للمواصفات.

وعن بدء تطبيق “الإيصال الإلكتروني”، فتسير الحكومة المصرية في طريق التحول الرقمي بما يمكنها من دمج الاقتصاد غير الرسمي تحت المظلة الرسمية للدولة بشتى الطرق في خطوات تدعم وتقدم مزايا غير مسبوقة سواء لأصحاب الأعمال في الظل أو الاقتصاد غير الرسمي وفي المقابل وإرساء دعائم العدالة الضريبية واستيداء مستحقات الخزانة العامة للدولة.

حيث تعتبر آخر خطوات وزارة المالية في مشوار التحول الرقمي هي إطلاق منظومة الإيصال الإلكتروني كآلية ذكية لضمان وصول ما يدفعه المستهلك من ضرائب على السلع والخدمات إلى الخزانة العامة للدولة لحظياً لزيادة أوجه الإنفاق على تحسين المعيشة إذ تأتي منظومة “الإيصال الإلكتروني” تأتى استكمالاً لمنظومة الفاتورة الإلكترونية والتي سوف تتكامل معها فى إطار المشروع القومى لتحديث وميكنة “الضرائب”.

ووفقاً لبيانات وزارة المالية ستتوافق منظومة الإيصال الإلكتروني مع معظم نقاط البيع لدى تجار الجملة والتجزئة الذين يبيعون للمستهلك النهائى حيث أن نحو 1842 شركة انضمت بالفعل إلى منظومة الفاتورة الإلكترونية حتي منتصف يوليو الماضى.

وذكر أن الوزارة بدأت بالفعل العمل على مشروع منظومة “الإيصال الإلكتروني”، وأن المرحلة الأولى من المشروع ستنطلق في نهاية ديسمبر المقبل أو يناير 2022، وأن تلك المرحلة ستشهد انضمام نحو 100 ممول.

وحول مزايا مشروع الإيصال الإلكتروني بالنسبة للدولة فإنه يستهدف إنشاء نظام مركزى إلكترونى، يُمكِّن مصلحة الضرائب من متابعة جميع التعاملات التجارية للسلع والخدمات بين الممولين، والمستهلكين لحظياً، والتحقق من صحتها، من خلال التكامل الإلكترونى مع أجهزة البيع لدى التجار ومقدمي الخدمات، عبر تركيب أجهزة مراقبة حركة المبيعات بها، على النحو الذى يسهم فى دمج الاقتصاد غير الرسمى فى الاقتصاد الرسمى، والحد من التهرب الضريبى، وإرساء دعائم العدالة الضريبية، وتحقيق مبدأ تكافؤ الفرص بين الممولين فى السوق المصرية، واستيداء مستحقات الخزانة العامة للدولة.

وعن مزايا المشروع للممول أو التاجر أنها تشمل عدة مزايا في مقدمتها تسهيل إجراءات الفحص الضريبى، فى أقل زمن ممكن، وإنهاء زيارات الاستيفاء المتكررة، وفحص ملفات إيصالات البيع إلكترونياً، مع إمكانية الفحص عن بعد، وتسهيل عملية إعداد وتقديم الإقرارات الضريبية.

ولن تكون هناك حاجة إلى تقديم بيانات إيصالات البيع فى ظل حفظها بقاعدة بيانات مركزية بمصلحة الضرائب، بما يمنحها الحجية القانونية، إضافة إلى حماية المستهلكين وضمان حقهم فى الحصول على خدمة أو سلعة جيدة، مع تسهيل رد البضاعة غير المطابقة للمواصفات.

وحول تخوف اصحاب مشروعات الاقتصاد الموازي من الإنضمام للمنظومة فقال إن هدف منظومة الإيصال الإلكتروني هي مراقبة الأعمال وحركة البيع بقدر تنيظمها وتسهيل حركتها وتمكن لأصحابها من الحصول على الدعم الفني والمادي الكامل.

وأشار إلى أنها لا تمس خصوصية المواطن، ولا تستهدف معرفة مستوى استهلاكه، وأنها تُعد آلية ذكية لضمان وصول ما يدفعه المستهلك من ضرائب علي السلع والخدمات إلى الخزانة العامة للدولة لحظياً، وأن منظومة الإيصال الإلكتروني ستكون متوافقة مع معظم نقاط البيع لدى تجار الجملة والتجزئة الذين يبيعون للمستهلك النهائى، وأن عملية الانضمام للمنظومة ستكون بسيطة، وغير مكلفة.

يذكر أن جون سعد يتولى منصب مدير ضرائب مجموعة شركات علاج للخدمات الطبية، ومدير ضرائب شركة تواصل هولدنجز للاستشارات المالية، وعضو جمعية الضرائب المصرية، وعضو الجمعية المصرية للمالية العامة والضرائب، ومستشار التحكيم التجارى الدولى، ومستشار بلجنة تقصى الحقائق والدفاع والحريات.